Ingatlan eladás adója és költségei 2026-ban: teljes útmutató

Aki eladja a lakását vagy a házát, elsőként a vételárra gondol – pedig az ingatlan eladás adója és költségei is jelentősen befolyásolhatják, mennyi pénz marad végül a zsebében. Ebben az útmutatóban összefoglaljuk, mikor kell személyi jövedelemadót fizetni az ingatlan eladása után, hogyan működik az ötéves szabály, mely költségek vonhatók le, és milyen egyéb kiadásokkal számoljon eladóként 2026-ban.

Fontos: a cikk a 2026-ban érvényes, általános szabályokat mutatja be, tájékoztató jelleggel. Az adózás mindig az egyedi körülményektől függ, ezért konkrét ügyben kérje adótanácsadó, könyvelő vagy ügyvéd segítségét, illetve tájékozódjon a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) honlapján.

Kell-e adót fizetni az ingatlan eladása után?

Nem mindig. A jelenlegi szabályok szerint az ingatlan eladásából származó jövedelem után kell személyi jövedelemadót (szja) fizetni, nem a teljes vételár után. Ha nem keletkezik adóköteles jövedelem, nincs fizetendő adó.

Nem keletkezik adóköteles jövedelem például, ha:

• az ingatlant a szerzés évét követő ötödik évben vagy később adja el;
• az elszámolható költségek elérik vagy meghaladják a bevételt (vagyis nem adja el drágábban, mint amennyibe az ingatlan összesen került);
• az ügylet a törvény szerint adómentes.

Az ötéves szabály: így csökken az adóköteles jövedelem

A jelenlegi szabályozás szerint az ötéves szabály minden ingatlanra egyformán vonatkozik – lakásra, családi házra, nyaralóra, telekre, üzlethelyiségre is. Az adóköteles jövedelem a bevétel és a költségek különbségéből számított összeg egy meghatározott százaléka, attól függően, hogy mennyi idő telt el a szerzés óta:

Az eladás ideje	A számított összeg ennyi százaléka adóköteles jövedelem
a szerzés évében és az azt követő évben	100%
a szerzés évét követő 2. évben	90%
a szerzés évét követő 3. évben	60%
a szerzés évét követő 4. évben	30%
a szerzés évét követő 5. évben és később	0%

Egy 2026-os eladásnál ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha az ingatlant 2021-ben vagy korábban szerezte, nem keletkezik adóköteles jövedelme. Ha 2022-ben szerezte, a számított összeg 30%-a, ha 2023-ban, 60%-a, ha 2024-ben, 90%-a, ha 2025-ben vagy 2026-ban, 100%-a adóköteles.

Mikor számít megszerzettnek az ingatlan?

Általános szabályként a szerzés időpontja az a nap, amikor a szerzésről szóló érvényes szerződést benyújtották a földhivatalhoz. Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Új építésű ingatlannál és más különleges esetekben eltérő szabályok is lehetnek, ezért ilyenkor érdemes szakemberrel egyeztetni.

Hogyan számolják ki az ingatlan eladás adóját?

A számítás három lépésből áll:

1. Bevétel: jellemzően az eladási ár (és például a vevő által fizetett esetleges késedelmi kamat).
2. Levonható költségek: ezeket a bevételből le kell vonni. A különbség a „számított összeg”, amely nem lehet nullánál kevesebb.
3. Az időarányos csökkentés: a számított összeg a fenti táblázat szerinti százaléka lesz az adóköteles jövedelem, amelynek 15%-a a fizetendő személyi jövedelemadó.

Mely költségek vonhatók le?

A jelenlegi szabályok szerint többek között:

• az ingatlan megszerzésére fordított összeg (a korábbi vételár);
• a megszerzéssel kapcsolatos kiadások, például a vagyonszerzési illeték és az ügyvédi díj;
• az értéknövelő beruházások költsége (például bővítés, tetőcsere, szigetelés, nyílászárócsere);
• az eladással kapcsolatos kiadások, például a hirdetési díj és az ingatlanközvetítői díj.

A költségeket számlával vagy más okirattal kell igazolni, és csak olyan kiadás vehető figyelembe, amelyet korábban még nem számoltak el. A puszta állagmegóvás (például egy festés) csak szigorú feltételekkel számolható el. Érdemes tehát minden felújítási számlát megőrizni: évekkel később ezek jelentős adót spórolhatnak meg.

Egy egyszerű példa

Tegyük fel, hogy valaki 2026-ban ad el egy 2023-ban vásárolt lakást. A vételár és a levonható, számlával igazolt költségek különbsége (a számított összeg) 10 millió forint. Mivel az eladás a szerzés évét követő harmadik évben történik, a számított összeg 60%-a, azaz 6 millió forint az adóköteles jövedelem. Ennek 15%-a, vagyis 900 000 forint a fizetendő szja. Ha ugyanezt a lakást 2028-ban adná el, már nem keletkezne adóköteles jövedelem.

Mikor és hogyan kell bevallani?

Ha az eladásból adóköteles jövedelem keletkezik, azt az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-áig kell bevallani a személyi jövedelemadó-bevallásban, és az adót is eddig kell megfizetni. Egy 2026-os eladásnál ez a 2027. május 20-i határidőt jelenti. Ha az eladás adómentes, vagy nem keletkezik belőle jövedelem, a jelenlegi szabályok szerint a bevételt nem kell feltüntetni a bevallásban.

A számításhoz a NAV honlapján ingatlanértékesítési kalkulátor is elérhető. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet főszabály szerint szociális hozzájárulási adó nem terheli; kivétel lehet, ha valaki üzletszerűen, rendszeresen adásvétellel foglalkozik – ilyenkor feltétlenül kérjen szakmai tanácsot.

Milyen egyéb költségekkel számoljon eladóként?

Az adón túl az ingatlan eladása más kiadásokkal is jár. Hogy ezek közül melyik terheli az eladót és melyik a vevőt, az részben jogszabályon, részben a felek megállapodásán múlik.

Energetikai tanúsítvány

A jelenlegi szabályok szerint a legtöbb épület és lakás eladásához energetikai tanúsítvány szükséges, és a besorolást már a hirdetésben fel kell tüntetni. Ezt jellemzően az eladó rendeli meg, még a hirdetés előtt. Ha korábban már készült tanúsítvány, ellenőrizze, hogy még érvényes-e.

Ügyvédi díj

Az adásvételi szerződést a földhivatali bejegyzéshez ügyvédnek kell ellenjegyeznie (vagy közjegyzői okiratba kell foglalni). Az ügyvédi díj összege és az, hogy ki fizeti, megállapodás kérdése; gyakori, hogy a vevő bízza meg az ügyvédet, de az eladónak is joga van saját jogi képviselőt választani. Külföldi vevőnél kétnyelvű szerződésre is szükség lehet.

Hirdetési és közvetítői díj

Ha ingatlanközvetítővel dolgozik, a jutalék az egyik legnagyobb kiadási tétel lehet. Érdemes alaposan átolvasni a megbízási szerződést: kizárólagos-e, mikor és milyen feltételekkel jár jutalék. A FINDDOME-nál nincs kizárólagossági szerződés; a hirdetési díjak az árlistán olvashatók, jutalék pedig csak akkor merül fel, ha mi hozzuk és közvetítjük a vevőt. Ha a vevő közvetlenül Önnel állapodik meg, a hirdetési díjon felül nincs további díj. A részleteket az Eladóknak oldalon találja.

Jelzálog és egyéb terhek törlése

Ha az ingatlanon jelzálog van, az eladás előtt vagy az adásvétel során rendezni kell a tartozást, és a banktól törlési engedélyt kell kérni. Ennek az ügyintézése időbe telik, ezért érdemes időben elkezdeni.

Közművek, közös költség, apróbb kiadások

Az eladónak rendeznie kell a közüzemi és közös költség tartozásokat, a birtokbaadáskor pedig rögzíteni kell a mérőóra-állásokat. Ide tartozhat még a tulajdoni lap lekérése, az alaprajz pótlása vagy egy kisebb javítás az eladás előtt.

És a vagyonszerzési illeték?

A vagyonszerzési illetéket nem az eladó, hanem a vevő fizeti. Általános mértéke jelenleg a forgalmi érték 4%-a, bizonyos esetekben kedvezménnyel vagy mentességgel. Eladóként azért érdemes ismerni, mert a vevő a teljes költségével számol, amikor ajánlatot tesz.

Hogyan tervezze meg az eladást adó szempontból?

• Nézze meg a szerzés évét. Ha az ötéves határ közel van, érdemes lehet kivárni vele, de ezt mindig vesse össze azzal, hogy mennyit ér a gyorsabb eladás.
• Gyűjtse össze a számlákat. A korábbi vételárat, az illetéket, az ügyvédi díjat és a felújítások számláit.
• Számoljon nettóban. A vételárból vonja le a várható adót és a költségeket, így látja, mennyi marad valójában.
• Határozzon meg reális árat. A reális irányár meghatározásában segít a Mennyit ér a házam? című cikkünk és a tájékoztató értékmeghatározás.

Gyakori kérdések

Kell adót fizetni, ha 5 évnél régebben vettem az ingatlant?

A jelenlegi szabályok szerint nem: ha az eladás a szerzés évét követő ötödik évben vagy később történik, nem keletkezik adóköteles jövedelem, és a bevételt sem kell bevallani.

A teljes vételár után kell adót fizetni?

Nem. Az adó alapja a bevétel és a levonható költségek különbségéből, az eltelt idő szerint csökkentve számított jövedelem. Ennek 15%-a az szja.

Ki fizeti az illetéket ingatlan eladásakor?

A vagyonszerzési illetéket a vevő fizeti. Általános mértéke a forgalmi érték 4%-a, de bizonyos esetekben kedvezmény vagy mentesség járhat.

Levonhatom a felújítás költségét?

Az értéknövelő beruházások költsége, például egy bővítés vagy szigetelés, számlával igazolva levonható. Az állagmegóvó munkák csak szigorúbb feltételekkel számolhatók el, ezért érdemes szakemberrel egyeztetni.

Más az adózás, ha külföldi vevőnek adom el az ingatlant?

Az eladó szja-kötelezettsége szempontjából a vevő állampolgársága általában nem számít: ugyanazok a szabályok vonatkoznak a magyar és a külföldi vevőnek történő eladásra. Az eladás menetéről a Ház eladása külföldi vevőnek című cikkünkben írunk.

Készüljön fel az eladásra

Ha már tudja, mivel kell számolnia, a következő lépés egy jó hirdetés. Adja fel hirdetését a FINDDOME-on, és mutassa be ingatlanát nyugat-európai vevőknek is. Kérdése van? Vegye fel velünk a kapcsolatot.